Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklardan her biri, hukuki bir işlemle veya taşınmazın sürekli bir amaca ayrılmasıyla ortaklığın devamı zorunlu kılınmadıkça, ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698). Ortaklar taşınmazı nasıl paylaşacakları konusunda anlaşamazsa kararı Sulh Hukuk Mahkemesi verir. Miras yoluyla gelen ve mirasçıların ortak kullandığı taşınmazlar, bu davanın en sık görüldüğü durumdur.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Paylı mülkiyette her ortakın tapuda belirli bir payı vardır ve ortak bu payı tek başına satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların ayrı payları yoktur; mirasçıların mirası paylaşmadan önceki durumu bunun tipik örneğidir. Elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda dava açmadan önce veraset ilamı alınması gerekir.

Ortaklık nasıl giderilir: aynen taksim mi, satış mı?

Kanun öncelikle aynen taksimi, yani taşınmazın paylar oranında fiziken bölünmesini öngörür (TMK m. 699). Aynen taksim mümkün değilse veya taşınmazın değerini önemli ölçüde azaltıyorsa satışa karar verilir.

• Aynen taksim: Özellikle büyük arsa ve tarlalarda, imar ve tarım mevzuatının izin verdiği ölçüde uygulanır. Paylar eşit değerde bölünemiyorsa aradaki fark para ile denkleştirilebilir.
• Satış yoluyla giderme: Daire, dükkan ve küçük parsellerde çoğunlukla bu yol uygulanır. Taşınmaz açık artırmayla satılır; ortaklar da ihaleye katılabilir. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır.

Ortakların tümü kabul ederse satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?

1. Arabuluculuk: Tüm ortaklarla arabuluculuk görüşmesi yapılması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Anlaşma sağlanırsa paylaşım veya satış anlaşma belgesiyle yapılır.
2. Belgelerin hazırlanması: Güncel tapu kaydı, miras yoluyla gelen taşınmazlarda veraset ilamı ve ortakların adres bilgileri edinilir. Ölen ortakların mirasçıları da davaya dahil edilmelidir.
3. Dava dilekçesi: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, tüm ortaklara karşı dava açılır. Ortaklardan biri bile davaya dahil edilmezse dava sonuçlandırılamaz.
4. Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazın değerini ve aynen taksime uygun olup olmadığını keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler.
5. Karar ve satış: Satışa karar verilirse karar kesinleştikten sonra satış memurluğu ihaleyi yapar ve bedeli dağıtır.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Davanın süresini en çok ortak sayısı ve tebligat belirler. Ortakların bir kısmının yurt dışında yaşaması, adresinin bilinmemesi veya ölen ortakların mirasçılarının tespit edilmesi gerekmesi süreci uzatır. Karardan sonraki ihale ve bedelin dağıtılması aşaması da ayrıca zaman alır.

Ortaklardan biri payını satarsa ne olur?

Paylı mülkiyette bir ortağın payını ortak olmayan birine satması halinde diğer ortakların yasal ön alım (şuf'a) hakkı doğar (TMK m. 732). Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır (TMK m. 733). Ortaklığın giderilmesi davası sürerken yapılan pay satışlarında yeni malik de davaya dahil edilir.

Dava masrafları nasıl paylaştırılır?

Ortaklığın giderilmesi davasının sonucu bütün ortakları ilgilendirdiğinden, yargılama giderleri kural olarak ortaklar arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan ortak harç ve gider avansını başlangıçta öder; karar sırasında bu giderler paylara göre dağıtılır. Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır.

Bir bakışta ortaklığın giderilmesi davası