Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku nedir ve hangi kanunlara dayanır?

Gayrimenkul hukuku tek bir kanunda toplanmamış, birden fazla kanunun kesiştiği bir alandır. Mülkiyet, tapu sicili, paylı ve elbirliği mülkiyeti gibi konular 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku hükümlerinde düzenlenir. Kira ilişkileri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ile 378. maddeleri arasında yer alır. Davaların hangi mahkemede ve nasıl görüleceği 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na, zorunlu arabuluculuk ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na tabidir.

Kiranın ödenmemesi veya tahliye taahhütnamesi gibi durumlarda icra yoluyla tahliye mümkün olduğundan, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu da gayrimenkul uyuşmazlıklarının bir parçasıdır.

Kira hukukunda konut ve çatılı işyeri kiraları neden ayrı korunur?

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir (TBK m. 339–356). Bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye konulan aykırı bir madde kiracıyı bağlamaz. Başlıca koruyucu kurallar şunlardır:

• Artış sınırı: Yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE değişimini geçemez (TBK m. 344).
• Kendiliğinden uzama: Belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347).
• Sınırlı tahliye sebepleri: Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye ettirebilir (TBK m. 350–352).
• Güvence bedeli sınırı: Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verildiyse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m. 342).

Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralarda, örneğin arsa veya tarla kiralarında, bu özel koruma uygulanmaz ve genel kira hükümleri geçerlidir.

Gayrimenkul davalarına hangi mahkeme bakar?

Kira ilişkisinden doğan davalara ve ortaklığın giderilmesine Sulh Hukuk Mahkemesi, tapu iptal ve tescil davalarına kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi bakar. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).

Gayrimenkul davalarında arabuluculuk ne zaman zorunlu?

7445 sayılı Kanun'la yapılan değişiklik sonucunda 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davaları için arabulucuya başvurmak dava şartı haline geldi (HUAK m. 18/B). Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmezse mahkeme, eksikliği tamamlaması için bir haftalık kesin süre verir; süre içinde tamamlanmazsa dava usulden reddedilir. İcra ve İflas Kanunu'na göre takip yoluyla yapılan tahliye talepleri bu zorunluluğun dışındadır.

Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları nelerdir?

Tapu sicilindeki kayıt gerçek hukuki duruma uymadığında, hakkı zedelenen kişi kaydın düzeltilmesini isteyebilir (TMK m. 1025). Uygulamada bu davaların çoğu mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan görüntüde satışlar, vekâletnamenin kötüye kullanılması veya işlem sırasında ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin yaptığı devirler nedeniyle açılır. Tapu kaydına iyi niyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı ise kural olarak korunur (TMK m. 1023).

Hisseli taşınmazlarda ortaklık nasıl sona erer?

Paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698). Mahkeme önce taşınmazın paylar oranında bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bölünme mümkün değilse veya taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürüyorsa açık artırmayla satışa karar verir (TMK m. 699). Miras yoluyla gelen ve mirasçıların anlaşamadığı taşınmazlar bu davaların en sık görüldüğü durumdur.

Kira ilişkisinde bilinmesi gereken temel süreler

2026'da gayrimenkul uyuşmazlıklarında nelere dikkat edilmeli?

Konut kiralarındaki yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; 2026'da geçerli tek üst sınır 12 aylık ortalama TÜFE oranıdır ve bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır. Kira ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Tahliye ve kira tespiti gibi davalarda kanundaki bir aylık ve otuz günlük süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, sözleşme başlangıç ve bitiş tarihlerinin kayıt altında tutulması önemlidir.

Gayrimenkul hukuku konuları

• Kira tespit davası: Yeni kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesi; beş yılı dolduran ilişkilerde emsal kiralar esas alınır.
• Tahliye davası: İhtiyaç, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, temerrüt ve 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerle kiracının çıkarılması.
• Kira uyarlama davası: Öngörülemeyen olağanüstü değişiklik nedeniyle dengesi bozulan sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması.
• Tapu iptal ve tescil davası: Hukuka aykırı tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili.
• Ortaklığın giderilmesi davası: Hisseli taşınmazda ortaklığın bölünme veya satış yoluyla sona erdirilmesi.